Taxateurs van de gemeente de stellen jaarlijks de WOZ-waarde vast. De WOZ waarde speelt naast de onroerend zaakbelasting een belangrijke rol als grondslag voor de inkomstenbelasting en de erf- of schenkbelasting. Voor agrarische gebouwen die buiten gebruik raken is die waarde nihil, stelt Bert van den Kerkhof, hoofd Vaktechniek Belastingadvies bij ABAB. Daarom zouden gemeenten de WOZ-waarde in die gevallen ook op nul moeten stellen.
Volgens Van den Kerkhof is de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) niet consequent. “De VNG verwacht dat er tot 2030 ongeveer 32 miljoen m2 aan agrarische bedrijfsgebouwen leeg komt te staan. Stel, optimistisch geschat, dat de helft van deze oppervlakte een andere bestemming kan krijgen, dan moet nog altijd de andere helft gesloopt worden. Dat betekent dat dat er 12 jaar lang elke dag ruim 5000 m2 gesloopt moet worden. En in veel gevallen vragen asbestdaken om een zorgvuldige en arbeidsintensieve sloop.”
WOZ-waarde bepaalt afschrijving
De WOZ waarde speelt naast de onroerend zaakbelasting een belangrijke rol als grondslag voor de inkomstenbelasting en de erf- of schenkbelasting. In de vennootschapsbelasting wordt vanaf 2019 de impact van de WOZ waarde nog groter. Volgens het regeringsakkoord wordt de afschrijving vanaf dat moment beperkt tot aan de bodemwaarde van 100% van de WOZ De bodemwaarde bepaalt de omvang van de ruimte voor afschrijvingen. Deze aftrekpost is nodig om geld te kunnen reserveren voor vervanging en verbeteringen. Wanneer er aan een ondernemer nieuwe vergaande milieu- en dierenwelzijnseisen opgelegd worden ten aanzien van de bedrijfsgebouwen, zal er ook ruimte moeten zijn om dit geld in de bedrijfsvoering daarvoor te reserveren.
Invloed van wet- en regelgeving
In de agrarische sector zijn er meerdere aspecten bepalend voor de waarde van het woonhuis en de bedrijfsgebouwen. Naast de reguliere zaken als de onderhoudstoestand van het woonhuis en bedrijfsgebouwen en het marktsentiment ook nog een aantal cruciale factoren een belangrijke rol. Het is van belang om per object te beoordelen of de voorwaarden in wet- en regelgeving voldoende zijn meegenomen in de waardebepaling. Bepaalde wet- en regelgeving kan de ontwikkeling van het bedrijf vertragen of zelfs blokkeren, waardoor de waarde van het object drastisch naar beneden moet worden bijgesteld.
Principezaak
ABAB is het oneens met de hoogte van de WOZ voor vrijkomende agrarische gebouwen en is bereid om een principezaak op te starten. Op basis van de WOZ-beschikking van 2018 gaat ABAB een procedure starten. “Gemeenten moeten deze WOZ-waarden op nihil stellen. Wij adviseren ondernemers om in eerste instantie bezwaar maken en daarna eventueel in beroep gaan als het bezwaar niet wordt gehonoreerd”, vertelt Van den Kerkhof. “Wij hebben inmiddels de voorbereidingen getroffen om onze klanten hierin bij te staan.”
Theorie versus praktijk
De WOZ-waarde is medebepalend voor de te betalen onroerendezaakbelasting. “De taxateurs van de gemeente gaan ervan uit dat de gebouwen ook echt te verkopen zijn, maar dat is niet de realiteit”, weet Van den Kerkhof. “In theorie kunnen de gebouwen worden gebruikt als caravanstalling of groepsaccommodatie maar in de praktijk zijn ze hiervoor niet geschikt of moet er eerst nog fors geïnvesteerd worden. De VNG onderkent dit zelf ook.”
Gevolgen voor afschrijving
De gevolgen van een te hoge WOZ waardering zijn groot voor een ondernemer. Niet alleen voor de hoogte van de onroerendezaakbelasting maar ook op de afschrijving van gebouwen. Deze is namelijk beperkt door de WOZ-waarde. Ondernemers mogen nu nog tot 50% van de WOZ-waarde van het gebouw afschrijven. Van den Kerkhof: “In het regeerakkoord staat een voorstel om deze beperking voor bv’s te verhogen naar 100%. De wet is nog in de maak en zal naar verwachting op 1 januari 2019 in werking worden gesteld.” Ondernemers mogen dus niet afschrijven tot de restwaarde van het gebouw, vaak tussen de 2 en 4% van de aanschafwaarde, maar de afschrijving is beperkt tot de bodemwaarde die niet lager is dan 50% en vanaf 2019 mogelijk 100% van de WOZ-waarde. Volgens Van den Kerkhof is het niet reëel om een gebouw dat praktisch niks meer waard is, tegen een relatief hoog bedrag in de boeken te hebben staan.
