Agrarische grond wordt al jaren duurder. En voor de middellange termijn zet die trend door. Wel zijn er soms grote verschillen tussen de verschillende regio’s. Op basis van een enquête onder agrarisch taxateurs en een eigen analyse hebben we de verwachtingen op een rij gezet.
De hoogte van agrarische grondprijzen is voor agrariërs een belangrijke factor bij keuzes over hun bedrijfsontwikkeling. De onzekerheid over dit onderwerp is echter groot. Dit komt doordat naast reguliere marktonzekerheden nu ook ingrijpende beleidsmaatregelen van invloed zijn op de agrarische grondprijs, zoals het gefaseerd afschaffen van derogatie. Onduidelijkheden voor de langere termijn hebben ook invloed. Denk daarbij aan de haalbaarheid van de plannen in het Hoofdlijnenakkoord en de mestwetgeving. In dit artikel zetten we de belangrijkste ontwikkelingen op een rij om, met oog voor de nodige onzekerheden, een verwachting te geven van de ontwikkeling van de agrarische grondprijs voor de korte (komende twaalf maanden) en voor de middellange termijn (één tot drie jaar).
Hoge grondprijzen en grote regionale verschillen
Gestage stijging agrarische grondprijzen
De agrarische grondprijs stijgt al vele jaren. Dat geldt voor zowel grasland als bouwland, al zijn er ook kwartalen met een tijdelijke prijsdaling. Tussen het eerste kwartaal van 2021 en het eerste kwartaal van 2024 zette de stijging door, met een toename van ongeveer 68.000 EUR/ha naar 79.000 EUR/ha (zie figuur 1). Dit is een stijging van ongeveer 16 procent. De inflatie in dezelfde periode was 2,5 procent in 2021, 10,0 procent in 2022 en 3,5 procent in 2023 (bron: CBS). In het licht van de inflatie valt de stijging van de agrarische grondprijs dus mee.
Figuur 1: Agrarische grondprijzen per kwartaal
Grote regionale verschillen in agrarische grondprijzen
De agrarische grondprijzen in Nederland lopen sterk uiteen (zie figuur 2). In Friesland is de gemiddelde grondprijs 60.800 EUR/ha terwijl deze in Flevoland 182.700 EUR/ha is. Deze verschillen hebben onder andere te maken met de kwaliteit van de grond (bouwland is bijvoorbeeld meer waard dan grasland), de mogelijkheden voor alternatieve inkomsten (zoals opbrengsten uit wind- en zonne-energie) en de druk op de grondmarkt vanuit stedelijke functies.
Figuur 2: Agrarische grondprijzen per provincie
Op korte termijn doorgaande stijging verwacht
Voor het komende jaar verwachten we een stabiele tot stijgende agrarische grondprijs (0 tot 5 procent hoger). Deze verwachting baseren we op een enquête van de Rabobank Taxatiedesk onder agrarische taxateurs (zie figuur 3). De redenen om een verdere grondstijging te verwachten, zijn onder meer de sterke vraag vanuit andere functies (onder andere wonen), goede financiële rendementen van plantaardige sectoren en de intensieve veehouderij, en de vraag vanuit de melkveehouderij (gemotiveerd door doelen op het gebied van grondgebondenheid, extensivering en mestafzet wegens het afschaffen van derogatie).
Figuur 3: Verwachting waardeontwikkeling komende 12 maanden (peildatum februari 2024)
De agrarische taxateurs geven in hun toelichting aan dat de huidige onzekerheid rond het landbouwbeleid een grote weerslag heeft op de markt voor agrarische grond en vastgoed. Dit maakt het lastig voor ondernemers om aan- en verkoopbeslissingen te nemen, en voor agrarisch taxateurs om de markt in te schatten.
Vraag niet-landbouw stuwt agrarische grondprijzen op middellange termijn
Op korte termijn ligt een stabiele tot licht stijgende agrarische grondprijs dus in lijn der verwachting. Hoe de wereld er op de (middel)lange termijn uitziet, is minder zeker. Dit heeft niet alleen te maken met marktomstandigheden, maar ook met beleidsonzekerheid. Hoeveel bedrijven doen mee aan de landelijke opkoopregelingen (LBV, LBV-plus)? Leidt de gefaseerde afschaffing van derogatie tot een lagere grondprijs omdat melkveebedrijven gedwongen zijn te stoppen, of juist tot een hogere prijs omdat de blijvers extra grond willen toevoegen aan hun bedrijf? Om een beeld te krijgen van de ontwikkelingen op de middellange termijn presenteren we hieronder een beknopte analyse van de agrarische grondmarkt.
Analysekader agrarische grondmarkt
De prijs van landbouwgrond en de verhandelde hoeveelheid ervan zijn afhankelijk van vraag en aanbod die in een maatschappelijke-economische context tot stand komen (zie figuur 4). Stoppende agrariërs zorgen voor het aanbod van agrarische grond, de vraag komt vanuit de blijvers in de landbouw en vanuit andere sectoren. Ontwikkelingen als bevolkingsgroei en verstedelijking hebben invloed op dit alles door vraag en aanbod te stimuleren of af te remmen. Al deze factoren variëren per regio en door de tijd, waardoor de grondprijs altijd een locatie- en tijdspecifiek element heeft.
Figuur 4: Analysekader agrarische grondprijzen
Aanbod vanuit de landbouw stijgt beperkt
Jaarlijks wordt zo’n 30.000 hectare landbouwgrond verhandeld. We verwachten een beperkte stijging van het te koop staande aanbod in de komende één tot drie jaar. Dit komt doordat meer melkveehouders stoppen vergeleken met de autonome ontwikkeling door de impact van beleidsmaatregelen, zoals het gefaseerd afschaffen van derogatie.
De belangrijkste ontwikkelingen op een rij:
- Beleidsmaatregelen: de financiële impact van beleidsmaatregelen zet vooral de melkveehouderij onder druk. Onderzoek van WUR (2024) laat zien dat de vastgestelde maatregelen (afschaffen derogatie, bufferstroken, 20 procent korting gebruiksruimte stikstof in NV-gebieden en GLB-hectarebetalingskorting) de continuïteit van de meerderheid van de melkveehouderijbedrijven onder druk zet, als die worden ingevoerd zonder compenserende bijdrage vanuit de markt en/of ondersteunend beleid.
- Bedrijfsopvolging: in 2023 was op 43 procent van de bedrijven met een bedrijfshoofd ouder dan 55 jaar een opvolger aanwezig, tegenover 41 procent in 2020 en 34 procent in 2012 (bron: CBS/WUR, 2023). Vanuit het perspectief van bedrijfsopvolging valt daardoor eerder minder dan meer aanbod te verwachten. Ter nuancering bij deze cijfers merken we op dat deze dateren van vóór de verslechterde vooruitzichten in de melkveehouderij (impact hoge mestafzetkosten als gevolg van beleidsmaatregelen).
- Stoppersregelingen stikstofaanpak: op 11 juni 2024 hebben in totaal 389 melkveehouders een aanvraag ingediend voor de LBV en de LBV-plus (bron: RVO). Dat is 2,6 procent van de 14.700 melkveehouderijbedrijven. Procentueel is dit ruwweg in balans met de stijging van het aandeel landbouwbedrijven met een opvolger tussen 2020-2023 (van 41 naar 43 procent). Op dit moment compenseert de toename van bedrijfsopvolging dus de stoppers.
Blijvende vraag vanuit de landbouw
We verwachten dat de vraag naar landbouwgrond overeind blijft. Voor de melkveehouderij is extensivering in het kader van de landbouwtransitie hiervan de belangrijkste aanjager. Voor de akkerbouw is dat vooral het positieve verdienvermogen.
De belangrijkste ontwikkelingen op een rij:
- Extensivering: voor veel landbouwbedrijven is grond traditioneel gezien de meest beperkende productiefactor. Het aankopen van grond is vanuit deze optiek dan ook een logische strategie. In het verleden was het belangrijkste doel van de aanschaf van grond om te groeien qua productie, maar tegenwoordig speelt extensivering ook een rol, vooral in de melkveehouderij maar ook in de akkerbouw. Voor melkveehouderijbedrijven gaat het om een lagere veebezetting per hectare, in de akkerbouw om minder rooigewassen (zoals aardappelen) in het bouwplan. Extensiveren is lastig in verband met de schaarste van grond, de hoge grondprijzen en de waardedaling van grond met landbouwkundige beperkingen (zie ook Rabobank, 2023). Extensivering leidt dus enerzijds tot extra vraag naar grond (wat stimulerend is voor de grondprijs), en anderzijds tot een lager verdienvermogen per hectare (wat druk zet op de grondprijs). Welk effect zwaarder weegt, valt op dit moment niet goed in te schatten.
- Verdienvermogen: de vooruitzichten voor de prijzen van landbouwproducten (melk, vlees, aardappelen, uien) zijn relatief gunstig. Ondanks de daling ten opzichte van de piek in 2022 liggen de meeste prijzen nog steeds boven het langjarige gemiddelde. Naast inkomsten uit landbouwproducten hebben agrariërs ook inkomsten uit andere activiteiten, zoals het produceren van energie. Aan de kostenkant is in de melkveehouderij sprake van bijzonder hoge mestafzetkosten, wat de marges onder druk zet. In de akkerbouw zijn de kosten van productiemiddelen (onder andere kunstmest en energie) bovengemiddeld, maar lager dan in het piekjaar 2022. Al met al wordt de koopkracht van akkerbouwers als relatief hoog ingeschat en die van de melkveehouderij lager.
- Financierbaarheid: de rente is sinds de tweede helft van 2022 gestegen en daarmee zijn ook de rentekosten voor grond omhoog gegaan. Dit drukt de financierbaarheid van landbouwgrond door agrariërs. Nu de Europese inflatie zich gunstig ontwikkelt, heeft de ECB in juni van dit jaar een eerste rentedaling doorgevoerd. Als verdere renteverlagingen volgen, stimuleert dit de grondprijs.
Hoge vraag vanuit de niet-landbouw
De vraag naar grond vanuit niet-agrarische kopers zal verder toenemen, vooral gedreven door verstedelijking en natuurdoelen.
Enkele ontwikkelingen in het segment niet-landbouw:
- Verstedelijking: de grondvraag vanuit verstedelijking, bedrijvigheid en infrastructuur bedraagt 30.000 tot 80.000 hectare (gemiddeld 55.000 hectare), afhankelijk van economische en demografische ontwikkelingen en beleidskeuzes over verdichting (bron: PBL, 2021). Voor deze functies is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. De grondprijzen die vanuit dit segment worden betaald, liggen boven de agrarische waarde. Het Hoofdlijnenakkoord tussen de fracties van PVV, VVD, NSC en BBB bevat voornemens tot een belasting op ongebouwde grond met een woonfunctie, en een planbatenheffing. Afhankelijk van de tarifering kunnen deze heffingen het vermogen van kopers van grond voor wonen en bedrijvigheid om meer te betalen negatief beïnvloeden. Omdat de economische waarde van wonen en werken hoger is dan die van landbouw, zullen kopers uit dit segment echter ook bij invoering van deze heffingen meer voor grond kunnen betalen dan die uit de landbouw.
- Natuur: de oppervlakte van natuur- en bosgebieden in Nederland is tussen 2013 en 2022 afgenomen ten gunste van bebouwd gebied (bron: CBS, 2024). Het is de verwachting dat in de toekomst meer grond voor natuur en bos wordt ingezet om doelen op het gebied van bossen, natuur en biodiversiteit te halen. De nationale Bossenstrategie vraagt bijvoorbeeld om de aanplant van 37.000 hectare extra bos tussen 2020 en 2030. Het Natuurpact uit 2011 heeft als doel om tot eind 2027 80.000 hectare nieuwe natuur in te richten. Tot 2022 is er bijna 46.000 hectare ingericht, dus hier ligt nog een vraag van 34.000 hectare (bron: CLO/WUR, 2024). Het grootste deel van de grond die hiervoor nodig is, wordt onttrokken aan de landbouw.
- Energie: eind 2022 telde het Kadaster in Nederland 562 zonneparken met een totale oppervlakte van 3.621 hectare (bron: Kadaster, 2023). Het merendeel is aangelegd op landbouwgrond. Eind 2023 hebben Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en Netbeheer Nederland afgesproken alleen bij hoge uitzondering nog de aanleg van zonneparken op landbouwgrond toe te staan. Dit om ruimte vrij te houden voor de andere opgaven. De ruimtevraag voor energie zal daardoor klein zijn.
Groter aandeel niet-landbouwkopers drijft agrarische grondprijs op
Van de verhandelde agrarische gronden komt een steeds groter deel in handen van de niet-landbouw. We verwachten dat dit een opwaarts effect heeft op agrarische grondprijzen.
Ongeveer 54 procent van de landbouwgrond die in de periode 2012-2023 werd verhandeld, is gekocht door agrariërs (Kadaster en Wageningen Economic Research, 2023). Beleggers, natuurorganisaties, overheden en andere investeerders kochten zo’n 22 procent en van 24 procent is de koper onbekend. Het aandeel agrariërs in de totale grondmobiliteit is in de afgelopen vier jaar gedaald van gemiddeld 59 procent in de jaren 2012-2015 tot 49 procent in de jaren 2019-2022. Kortom, de niet-landbouw groeit qua aandeel in de totale grondmobiliteit.
Als we een illustratieve berekening maken van de opgetelde opgaven voor verstedelijking (+55.000 hectare) en natuur (minimaal +34.000 hectare), en aannemen dat deze worden verwezenlijkt tussen 2020-2030, dan komen we op een totaal van zo’n 89.000 hectare oftewel 8.900 hectare per jaar. Daarmee heeft de niet-landbouw een aandeel van 30 procent in het ‘normale’ aanbod van 30.000 hectare tegenover 22 procent in de afgelopen jaren. Ook bij de verwachte lichte stijging van het aanbod zal het aandeel niet-landbouw hoger zijn dan 22 procent. We verwachten dan ook dat het grotere aandeel niet-landbouw een opwaarts effect heeft op de prijzen, omdat kopers in dit segment meer (wonen en bedrijventerrein) of hetzelfde (natuur) betalen als agrariërs.
Regionale verschillen nemen toe
Bij de verwachting van nationaal stijgende grondprijzen geldt een belangrijke regionale nuancering. Al lang zijn agrarische grondprijzen rond stedelijk gebied hoger door mogelijke bestemmingswijziging van landbouw naar woon- of bedrijfsfuncties. In de toekomst is het denkbaar dat een vergelijkbaar effect zichtbaar wordt rond natuurgebieden waar agrarische grondprijzen lager zijn, als daar veel beperkingen zijn op landbouwactiviteiten (nabij Natura2000-gebieden, beekdalen, et cetera) en er een concentratie is van stoppers. Onderzoek van het Kadaster en Wageningen Economic Research (2023) wijst uit dat de grondprijs binnen 500 meter van Natura2000-gebieden op dit moment 5 procent lager is dan die in gebieden op meer dan 2.500 meter afstand. Bij meer beperkingen op landbouwkundig gebruik en een concentratie van stoppers is het denkbaar dat dit verschil in bepaalde regio’s toeneemt. Kortom, de locatie bepaalt de waarde van grond dan nóg meer.
Conclusie
De agrarische grondprijzen stijgen door en in het vierde kwartaal van 2023 is zelfs de grens van 80.000 EUR/ha doorbroken. Op korte termijn is een stabiele tot licht stijgende agrarische grondprijs het meest waarschijnlijk, met een toename van 0 tot 5 procent. Voor de middellange termijn verwachten we dat de stijging doorzet op basis van de factoren die grondprijzen beïnvloeden. Het te koop staande aanbod van grond stijgt naar verwachting beperkt, terwijl de vraag overeind blijft, zeker vanuit de niet-agrarische kopers. Bovendien drijven deze kopers de prijs op, omdat ze meer (wonen en bedrijventerrein) of hetzelfde (natuur) kunnen betalen voor agrarische grond dan agrariërs. Door de nieuwe natuurbeschermingsmaatregelen en regionale concentraties van stoppers verwachten we wel nog grotere verschillen tussen grondprijzen binnen Nederland.
Bron: Rabobank
